2025年3月28日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（「龍湖集團(tuán)」或「集團(tuán)」，港交所股份代號(hào)：0960.HK）公布其截至2024年12月31日的全年業(yè)績(jī)。

2024年四季度以來(lái)，提振經(jīng)濟(jì)政策“組合拳”密集出臺(tái)，加速創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也正經(jīng)歷著深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型。

在新舊發(fā)展模式的換檔期，龍湖集團(tuán)始終保持戰(zhàn)略定力、磨煉經(jīng)營(yíng)韌性，扎實(shí)推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，在2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1274.7億元，股東應(yīng)占溢利104.0億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)69.7億元；實(shí)現(xiàn)毛利額204.1億元，毛利率為16.0%；核心稅后利潤(rùn)率為6.4%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為5.5%。

主要財(cái)務(wù)表現(xiàn)：

 -   合同銷(xiāo)售額為人民幣1011.2億元，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售總建筑面積為712.4萬(wàn)平方米。

 -   營(yíng)業(yè)收入為人民幣1274.7億元。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入為人民幣267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%。

 -   股東應(yīng)占溢利為人民幣104.0億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利為人民幣69.7億元。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，為本集團(tuán)利潤(rùn)的主要貢獻(xiàn)來(lái)源。毛利額為人民幣204.1億元，毛利率為16.0%。核心稅后利潤(rùn)率為6.4%， 核心權(quán)益后利潤(rùn)率為5.5%。

 -   凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為51.7%，在手現(xiàn)金為人民幣494.2億元。

 -   綜合借貸總額為人民幣1763.2億元，同比下降8.5%，平均融資成本為年利率4.0%；平均合同借貸年期為10.27年。

 -   每股基本盈利人民幣1.58元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之每股核心基本盈利為人民幣1.06元。董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.10元，計(jì)入中期股息每股人民幣0.22元，全年合計(jì)派發(fā)股息每股人民幣0.32元。

建設(shè)“好房子”

聚焦高能級(jí)城市，滿(mǎn)足差異化需求

在2024年，新房市場(chǎng)回歸居住本質(zhì)，“好房子”的定義更加明確。

響應(yīng)“好房子”的號(hào)召，過(guò)去兩年，龍湖集團(tuán)持續(xù)深耕高能級(jí)城市，打造云河頌、御湖境、觀萃等改善型住宅產(chǎn)品，滿(mǎn)足差異化的居住需求。

2024年全年，龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1007.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為761.9萬(wàn)平方米。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售1011.2億元，持續(xù)聚焦簽約質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量回款，銷(xiāo)售回款率超100%，年內(nèi)首開(kāi)項(xiàng)目平均去化率近80%；分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域銷(xiāo)售金額在全集團(tuán)占比分別為28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二線城市銷(xiāo)售占比超90%，其中，上海觀萃拿地后7個(gè)月三次開(kāi)盤(pán)已近清盤(pán)，刷新上海五大新城的銷(xiāo)售速度記錄；成都觀萃、佛山御湖境等年內(nèi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。

依托“以新交心”智善交付體系，龍湖集團(tuán)不斷升級(jí)用戶(hù)體驗(yàn)，以品質(zhì)交付兌現(xiàn)美好生活。2024年，龍湖集團(tuán)在全國(guó)43座城市交付約10萬(wàn)套房源，20%實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，交付滿(mǎn)意度超過(guò)90%。創(chuàng)業(yè)32年，龍湖堅(jiān)守善待初心，截至2024年末，龍湖集團(tuán)累計(jì)交付房源數(shù)已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)套。

在市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)下，龍湖集團(tuán)適時(shí)、精準(zhǔn)補(bǔ)充新地，推進(jìn)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與提質(zhì)。在2024年，龍湖集團(tuán)于北京、上海、杭州、成都等高能級(jí)城市獲得9幅土地，新增土儲(chǔ)總建筑面積為83萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為39萬(wàn)平方米。截至2024年12月31日，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)3312萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為2426萬(wàn)平方米。

協(xié)同發(fā)展

經(jīng)營(yíng)性收入創(chuàng)新高，營(yíng)收貢獻(xiàn)占比超兩成

2024年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展，貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入和利潤(rùn)，成為龍湖集團(tuán)保障盤(pán)面安全、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)定器和強(qiáng)引擎。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%。期內(nèi)，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到21%，成為龍湖集團(tuán)收入、利潤(rùn)及現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)源。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊持續(xù)深化全國(guó)一二線核心城市布局，2024年不含稅租金收入為135.2億元，同比增長(zhǎng)4.5%。

具體來(lái)看，商業(yè)投資業(yè)務(wù)2024年租金收入同比增長(zhǎng)7%至109.8億元，期末出租率97%，較2023年末進(jìn)一步提升。銷(xiāo)售客流均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)16%，日均客流同比增長(zhǎng)25%。全年新增運(yùn)營(yíng)11座天街，高質(zhì)量?jī)冬F(xiàn)開(kāi)業(yè)。

截至2024年，龍湖商業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)89座（分期項(xiàng)目合并后商場(chǎng)個(gè)數(shù)），覆蓋全國(guó)23座城市，運(yùn)營(yíng)總建面為930萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為1243萬(wàn)平方米），合作品牌超6900家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，通過(guò)項(xiàng)目改造升級(jí)及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，為客戶(hù)帶來(lái)多元且優(yōu)質(zhì)的場(chǎng)景體驗(yàn)。

龍湖集團(tuán)資管旗艦品牌“龍智資管”，通過(guò)長(zhǎng)租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)單元，構(gòu)建出全周期、全業(yè)態(tài)的資產(chǎn)管理能力，全年貢獻(xiàn)收入31.8億元，基于不斷迭代的資管能力，助力資產(chǎn)保值增值。其中，截至2024年12月31日，長(zhǎng)租公寓品牌冠寓累計(jì)已開(kāi)業(yè)12.4萬(wàn)間房源，通過(guò)精耕產(chǎn)品和服務(wù)不斷升級(jí)租住體驗(yàn)，整體出租率保持在95.3%的高位區(qū)間，租金收入26.5億元，同比增長(zhǎng)4%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊不含稅收入為131.9億元，同比增長(zhǎng)10.4%。毛利率為31.4%，較上年增長(zhǎng)0.4%。

龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，期內(nèi)總收入達(dá)114.2億元，物管在管面積達(dá)4.1億平方米，外拓占比超過(guò)60%。在2024年，龍湖智創(chuàng)生活在為業(yè)主帶來(lái)更好的生活體驗(yàn)的同時(shí)，也為商企客戶(hù)及城市公建提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，截至目前，已收獲小米、京東、華為、螞蟻、網(wǎng)易、上海虹橋機(jī)場(chǎng)等合作伙伴。通過(guò)智慧科技系統(tǒng)升級(jí)，龍湖智創(chuàng)生活針對(duì)安全防控、節(jié)能降耗、空間運(yùn)維等多場(chǎng)景管理，讓空間的使用更便捷、服務(wù)更人性化、管理更高效，客戶(hù)滿(mǎn)意度連續(xù)第16年超過(guò)90%。

“智慧營(yíng)造”品牌龍湖龍智造完整集成龍湖集團(tuán)三十余年全業(yè)態(tài)建造、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力，提供覆蓋研策、設(shè)計(jì)、建管、精工、千丁數(shù)科等多模塊的一站式、全業(yè)態(tài)服務(wù)。在2024年，龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.1億元，新增代建項(xiàng)目建筑面積800萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目全年銷(xiāo)售達(dá)106億元，為客戶(hù)項(xiàng)目提供高品質(zhì)營(yíng)造服務(wù)，助力價(jià)值兌現(xiàn)。

在各航道聚焦協(xié)同下，2024年，龍湖集團(tuán)及各航道均實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，合計(jì)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流64億元，以?xún)?nèi)生動(dòng)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

夯實(shí)財(cái)務(wù)安全底線

有息負(fù)債穩(wěn)步壓降163億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

秉持克制、審慎且高度自律的態(tài)度，構(gòu)建債務(wù)安全與現(xiàn)金流安全的堅(jiān)實(shí)底座，是龍湖集團(tuán)穿越行業(yè)周期的關(guān)鍵支撐。

過(guò)去兩年，龍湖穩(wěn)步壓降負(fù)債總額、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，夯實(shí)財(cái)務(wù)安全底線。截至2024年12月31日，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1763.2億元，較年初下降約163億元；在手現(xiàn)金494.2億元；凈負(fù)債率為51.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.63倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率57.2%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

在2024年，龍湖集團(tuán)如期歸還境內(nèi)公開(kāi)債117億元，提前兌付CMBS 72億人民幣，分批次全部提前償還于2025年1月到期的94.5億港幣銀團(tuán)貸款。在2025年一季度，龍湖如期兌付“22龍湖01”、“20龍湖02”、“20龍湖04”三支債券，年內(nèi)龍湖已累計(jì)兌付公司債近65億元。此外，至2026年底，龍湖無(wú)境外公開(kāi)債券到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

在政策的支持下，龍湖集團(tuán)全年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增299億元，以更優(yōu)的成本、更長(zhǎng)的賬期，實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截至2024年12月31日，龍湖集團(tuán)平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至10.27年，平均融資成本為4.00%，同比下降24個(gè)基點(diǎn)。

基于戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任與支持，截至2024年12月31日，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá)83%，外幣債務(wù)占比降至13.6%，100%掉期，完全規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

踐行社會(huì)責(zé)任

ESG納入戰(zhàn)略決策核心，拓寬善待邊界

始終恪守企業(yè)社會(huì)責(zé)任，堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展道路，龍湖集團(tuán)將ESG治理全面納入戰(zhàn)略決策核心，以"向善"基因深度融入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

龍湖集團(tuán)從責(zé)任管理、綠色人居、智慧城市、美好家園四個(gè)方面推進(jìn)ESG 體系建設(shè)與績(jī)效表現(xiàn)，提升公司的現(xiàn)代化可持續(xù)治理水平。推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，為城市和人居生活創(chuàng)造更好的空間，用更有溫度的服務(wù)煥新城市美好，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

在2024年，龍湖集團(tuán)積極踐行低碳理念，所有新建項(xiàng)目100%達(dá)到國(guó)家綠色建筑星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)搭建覆蓋全業(yè)務(wù)鏈條的數(shù)字化雙碳管理平臺(tái)，全面推進(jìn)減排目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

秉承“善待你一生”的使命，龍湖公益基金會(huì)聚焦于不同年齡段人群的實(shí)際需求，構(gòu)建覆蓋全生命周期的公益項(xiàng)目矩陣，截至2024年12月31日，累計(jì)幫扶超234萬(wàn)人。龍湖集團(tuán)及創(chuàng)始人、龍湖公益基金會(huì)累計(jì)捐贈(zèng)超20億元，龍湖集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得中國(guó)公益慈善領(lǐng)域中的最高政府獎(jiǎng)中華慈善獎(jiǎng)。

因在ESG多維度的突出表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)獲得國(guó)內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可：最新年度MSCI ESG評(píng)級(jí)A級(jí)，為內(nèi)地房企的最高評(píng)級(jí)；全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)GRESB得分提升6分至96分（總分100分），獲得綠色四星級(jí)；Sustainalytics保持“低風(fēng)險(xiǎn)”評(píng)級(jí)；CDP環(huán)境信息認(rèn)證獲評(píng)B級(jí)。

韌性生長(zhǎng)

穩(wěn)固企業(yè)基底，提升內(nèi)生動(dòng)力

當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策更加積極地穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)也在周期中逐步筑底。聚焦高質(zhì)量發(fā)展，龍湖將繼續(xù)提升內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)更高效的組織與更完善的治理。

2025年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)聚焦改善性需求，以打造“好產(chǎn)品”為錨，以項(xiàng)目為核心實(shí)施精細(xì)化管理，緊跟市場(chǎng)窗口彈性供貨、提升去化，驅(qū)動(dòng)現(xiàn)金流、回款及利潤(rùn)的達(dá)成。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊中，商業(yè)投資堅(jiān)持輕重并舉戰(zhàn)略，在2025年預(yù)計(jì)新開(kāi)11座商場(chǎng)，持續(xù)迭新商業(yè)空間，推動(dòng)頭部項(xiàng)目的改造提升，與商戶(hù)共謀共贏；資產(chǎn)管理品牌“龍智資管”，將通過(guò)運(yùn)營(yíng)思維持續(xù)尋找增量，助力資產(chǎn)保值升值，3月28日，龍湖合肥歡肆與龍湖成都武侯歡肆正式亮相，為新興消費(fèi)人群打造全新生活體驗(yàn)。

服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，龍湖智創(chuàng)生活繼續(xù)以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，以數(shù)字科技為抓手，不斷延伸服務(wù)邊界。其中，住宅服務(wù)領(lǐng)域堅(jiān)守服務(wù)品質(zhì)，升級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，挖掘社區(qū)新零售、租售、美居服務(wù)機(jī)遇；商企服務(wù)領(lǐng)域則將聚焦核心城市、優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，并在大客戶(hù)跟隨、區(qū)域加密和服務(wù)產(chǎn)品延展上，不斷迭代定制化服務(wù)方案；智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造，以龍湖三十余年積累的全周期、全業(yè)態(tài)空間營(yíng)造能力，為城市構(gòu)筑更多活力中心，智造美好生活。

行遠(yuǎn)自邇，篤行不怠。面對(duì)未來(lái)，龍湖集團(tuán)將協(xié)同發(fā)展五大航道業(yè)務(wù)，以戰(zhàn)略定力的長(zhǎng)期堅(jiān)守、風(fēng)險(xiǎn)底線的恪守敬畏、客戶(hù)導(dǎo)向的深度錨定，持續(xù)鍛造核心競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)固企業(yè)基底，磨練穿越周期的韌性，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。